杭州地鐵上蓋物業:一舉多得的“地鐵+物業”模式

大力發展城市軌道交通,有助於完善城市公共交通以及緩解擁堵,但投融資和經營模式是亟待解決的首要問題。為此,國內一些城市近年來都在探索實行“地鐵+物業”模式,除瞭能解決建設資金問題,土地也得到瞭高效利用,促進瞭經濟的發展,同時辦公文具也使得城市功能更加完善。目前,杭州就在國內城市中走在瞭“地鐵+物業”模式的前列。



“地鐵帝寶產後護理之家|台中產後護理之家|台中產後護理之家推薦|台中產後護理中心|台中產後護理中心推薦+物業”廣受推崇

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記者查詢到的一組國內樓盤升值數據顯示,無論是地鐵周邊的住宅樓還是商業項目,其漲幅和升值潛力都較周邊無地鐵的項目要高。不過,想要大力發展地鐵項目,僅靠財政往往吃不消,因此如何平衡地鐵建設資金就成瞭擺在眼前的現實問題。在這種大背景下,較為成熟的“地鐵+物業”模式逐漸受到推崇。去年5月,位於杭州市九沙大道和通盛路交叉口的地鐵東城購物中心正式營業,這是杭州市第一個真正意義上的地鐵上蓋物業綜合體,該項目地下二層是地鐵層,地下一層是停車場,地上一層是公交車站和出租車站,從地上二層開始是購物中心。



地鐵上蓋物業是指通過地上地下一體化設計,利用軌道交通帶動土地開發,結合台中商標註冊地鐵車輛段(場)、車站進行高強度綜合開發,並設置公交換乘設施,建設集居住、商業、辦公、酒店等多功能於一體的城市綜合體,使土地開發與地鐵列車場庫、車站融為一體。



住宅建在地鐵停車場上方



由杭州地鐵集團和綠城集團聯合開發的綠城地鐵上蓋項目,無縫對接地鐵一號線七堡站,是杭州目前唯一一個、也是國內目前最大的地鐵上蓋住宅區,項目規劃約4萬平方米商業配套,3萬平方米的市政公園,同時還配備瞭幼兒園和小學。



據該項目策劃經理馬迪斐介紹:“這個項目還有一大特點是位於地鐵停車場的上方,停車場建築上面為立柱構造,我們要做的就是在這些立柱構造建築上面做文章。具體來說,該項目不需要打樁,直接在柱網上把房子建起來就可以瞭。為瞭不影響停車場以及住宅區的安全,項目采用瞭先進的技術,確保高品質、高質量地完工。”在馬迪斐看來,地鐵上蓋物業在國際城市規劃中已經成為瞭發展潛力最大、實用程度最高、抗風險能力最強的城市高效物業形式。



施工技術與地鐵公司分享



位於杭州市主城區鳳起路和環城東路交叉處的鳳起潮鳴項目,是綠城“地鐵攻略”的又一大手筆,該項目位於地鐵二號線站點邊,樓盤下面便是地鐵運營線路。項目總建築面積約14萬平方米,依托貼沙河等周邊環境地貌所規劃設計的中式合院及高層公寓,不僅僅是土地建設利用理念的一次創新,同時也是新城市發展理念的一種體現。鳳起潮鳴項目總經理林伶告訴記者,該項目可以說代表瞭杭州城市更新發展過程中社會效益與經濟效益有機結合的典范。



另外值得一提的是,由於是地鐵上蓋項目,對於隔音降噪減振也就提出瞭更高的技術要求。該項目與地鐵減振領域技術人員深入研究後,采用瞭在減振隔振方面率先突破並且已有大量實際應用的德國浮置板道床軌道結構,該結構采用螺旋彈簧支撐浮置板道床,具有減振效果好、使用壽命長、檢查維護方便等優點。同時,基礎沉降造成的高度變化也可通過增減調平鋼板厚度來實現,項目的軌道減振標準等同於博物館、音樂廳、醫院等敏感場合。據介紹,該項目不僅很好地克服瞭技術上的困難,施工中的寶貴經驗與先進技術手段也與杭州地鐵方面進行瞭分享。



地鐵上蓋項目“蔚然成風”



記者瞭解到,除瞭上述項目之外,杭行路站的地鐵物業綜合體主打的是酒店式公寓,西湖文化廣場站的上蓋物業是寫字樓,武林廣場站的上蓋物業未來將會是“杭州中心”,定位是配合武林商圈打造高端綜合體。在該市其他區域,也有類似的地鐵上蓋項目已經或即將破土動工。

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無疑,“地鐵+物業”模式是開放城市軌道交通市場、鼓勵社會資本參與城市基礎設施建設的有益嘗試,其核心是將軌道交通投資建設與沿線土地的開發升值緊密連接,填補軌道交通建設的資金缺口,突破瞭傳統的政府投資模式,政府的財政包袱得以減輕,同時滿足瞭市民衣食住行的需求,也給企業帶來瞭利潤,產生的收益還能反哺軌道交通主業,實現瞭“多贏”。



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與地鐵直接關聯的物業項目主要包括兩大類:站內物業和車站連通物業。站內物業顧名思義指在車站裡所規劃出來的物業空間。站內物業由於直接位於地鐵車站,對於站內客源具有獨占性,憑借特有的客流優勢可謂商機不斷。



第二種是車站連通物業,指的是雖然不位於車站內部,但有通道直接連接車站內部,無需再繞道地面進入車站的物業項目。車站連通物業也包括瞭兩種類型,一是物業全部處於地下且與地鐵相通的地下商城或者延伸出來的地下通道型商業街。還有就是地鐵上蓋物業項目,即地面地下物業聯成一體並與地鐵站直接相通的物業項目,通過某層樓面與城市軌道站點通道直接或間接相連,使出入地鐵站的客流可以直接通過專用的通道進入物業項目。
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